LINEで不動産を売却すると税金はいくらかかる？控除や計算方法を解説
「不動産を売却したいけど、どれくらい税金がかかるか分からなくて不安…」
「かかる税金が大体いくらなのか計算してみたい」
「少しでもかかる税金を減らしたい」
このようにお考えの方は多いのではないでしょうか？兵庫県西宮市の「西宮テラス」では、査定や相談を無料で行っています。
本記事では、不動産売却にともなう税金の計算方法や節税のコツについて解説します。具体例を挙げて計算の仕方もご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
兵庫県西宮市・芦屋市・宝塚市の不動産売却はお任せください。
不動産売却にともなう3つの税金
不動産を売却する際には税金がかかります。どのような税金を支払う必要があるのでしょうか？主要な3つの税金をご紹介します。
1.譲渡所得税
まずは譲渡所得税です。所得税と住民税、復興特別所得税を合わせたもので、不動産を売却した際に利益が出ると発生します。
不動産売却において一番負担が大きい税金と言えるでしょう。
2.印紙税
次に印紙税です。契約書を作成するときに貼る収入印紙の代金となります。
契約書は通常の場合、売主と買主が1通ずつ保管しておく必要がありますので、それぞれが代金を負担することが多いです。
3.登録免許税
最後に登録免許税です。購入時に住宅ローンを組んでいて抵当権（※）をつけている場合、抵当権を取り消す手続きのために税金がかかります。
※抵当権
住宅ローンを組む際に住宅を担保にすること。
この他にも仲介手数料や司法書士に依頼した場合の報酬などに10%の消費税がかかります。
不動産売却にともなう税金はどれくらいの額？
不動産を売却する際にどのような税金がかかるか分かったところで、実際にどれくらいの金額を負担するのか見ていきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却した際に得た利益に対してかかる税金のことです。実際に課税対象になるのは、売却額から取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いた額です。
取得費は購入時の金額で、譲渡費用は登録免許税や印紙税、仲介手数料も対象になります。
もし、売却する物件に住んでいた場合は特別控除が適用され、3,000万円を控除できます。
上記の式で導かれた額に、住んでいた年数に応じた所得税率をかけて出た所得税に復興特別所得税率をかけると、譲渡所得税額が分かります。
所得税率は不動産を所有していた年数に応じて変わります。
譲渡所得は、給与所得・事業所得とは異なる分類のため別で税金を計算する必要があり、不動産の売却で利益が出た場合は、確定申告をします。
ただし、特例が適用されると譲渡所得税が控除され、支払わずに済む場合もあります。
印紙税
印紙税は、利益の有無にかかわらず契約書に記載された金額に応じて決まります。売却金額が高いほど印紙税も高くなります。
不動産売却にかかる印紙税は以下の表の通りです。
出典：国税庁ホームページ
登録免許税
登録免許税は、住宅ローンを組む際に抵当権をつけていた場合、それを取り消すための手数料です。
抵当権を取り消すには不動産一つに対して1,000円がかかります。ただし、抵当権が土地と不動産に設定されている場合は、2,000円かかるので注意しましょう。
不動産売却にともない発生する税金についてご紹介していますが、難しく感じる方はプロフェッショナルに依頼をするのも一つの手です。
西宮テラスでは難しい用語や手順も丁寧にご説明いたしますので、お気軽にお問い合わせください。
不動産売却にともなう税金を抑える3つのコツ
不動産売却には様々な税金がかかることが分かりました。少しでも出費を抑えて節税する方法を3つご紹介します。
1.購入額が分かる書類を用意する
まずは、不動産を購入した金額が分かる書類を用意しましょう。もし、購入額が不明な場合は取得費が売却額の5%として計算されるので、より多額の税金がかかってしまいます。
不動産を相続した場合などは購入額が不明なことも多いかもしれませんが、可能な限り探しましょう。
書類ではなくても過去の通帳記録が承認されるケースもあるので、詳しくはお近くの税務署に相談してみてください。
2.売却のタイミングを計る
所有している不動産をなるべく高く売却したい方は多いと思いますが、タイミングによっては価格が下がってしまう場合もありますので注意が必要です。
具体的には以下の2つのポイントを頭に入れておきましょう。
2-1.税金の特例が適用される期限を守る
できる限り早く売らなければ、特例が適用されない場合があります。例えば、すでに引越している際には転居後3年目の年末までに売却しなくてはなりません。
2-2.税率が下がる時期を待つ
不動産の所有期間が5年を超えると税率が下がるので、そのタイミングを狙うことも検討しましょう。
ただし、上記で紹介したような特例が適用されなくなる可能性や維持費用がかかることもあります。
3.節税制度を利用する
様々な節税制度があるので、これを利用しない手はありません。
節税制度は、利益が出た場合だけでなく損失が生じた場合にも使えるケースもありますので、税務署や税理士に相談の上、ぜひ利用してみてください。
売却益・売却損が出た時に使える節税制度
ここでは、売却益または売却損が出た場合、それぞれで使える節税制度をご紹介します。
売却益が出た時に使える5つの節税制度
まずは、不動産を売却して利益が出た場合に使える5つの節税制度です。
参照：国税庁ホームページ
具体的に解説していきます。
1.居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
一定の条件に当てはまった場合、マイホームを売却して得た利益から3,000万円まで控除できる制度があります。
買い換えの場合は基本的にこの特別控除と住宅ローン控除の併用ができないので、どちらの制度がより控除される金額が大きいかを検討しましょう。
2.マイホームを売ったときの軽減税率の特例
長く住んだマイホーム（居住用財産）を売る際に一定の条件に当てはまった場合は、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算する軽減税率を適用できます。
上記で紹介した3,000万円の特別控除の特例と併用も可能です。
3.特定の居住用財産の買換えの特例
特定のマイホーム（居住用財産）を令和5年12月31日までに売却し、マイホームを買い換えたときは、一定の条件のもと譲渡所得に対する課税を先延ばしにできます。
譲渡所得税が非課税になるわけではないので、注意してください。
4.被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
相続や遺贈によって得た居住用財産を令和5年12月31日までに売却し、一定の条件に当てはまる場合は譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除されます。
5.相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続や遺贈によって得た土地を一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を取得費に加えることができる特例です。
売却損が出た時に使える2つの節税制度
次に、不動産を売却して利益が出た場合に使える2つの節税制度です。
不動産を売却して損失が出た場合は、確定申告をすれば給与所得等に課税された税金が戻ることがあります。
細かく条件が決められていますが、もし当てはまればぜひ制度を利用してみてください。
参照：国税庁ホームページ
具体的に解説していきます。
1.マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームを令和5年12月31日までに売却して新たなマイホームを購入した際に、売却した物件の譲渡所得に損失が出た場合、一定の条件を満たせばその年の給与所得や事業所得などの他の所得から控除できます。
それでも控除しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年から3年間繰り越して控除できます。
2.特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
令和5年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを売却して、住宅ローンの残高を下回って譲渡所得に損失が出た場合、一定の条件を満たせばその年の給与所得や事業所得などの他の所得から控除できます。
それでも控除しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年から3年間繰り越して控除できます。
具体的な不動産売却の計算例
最後に、不動産売却をした場合にかかる税金がどれくらいなのか2つの例を挙げて計算してみましょう。
4,000万円で購入した戸建を5,000万円で売却した場合
まずは、4,000万円で購入したマイホームに3年住み、5,000万円で売却したケースです。
この不動産を売却すると、税金が328万9,986円かかる計算になります。
そこに仲介手数料も合わせた金額は、500万5,986円です。
購入額不明のマンションを3,000万円で売却した場合
次に、相続したマンションを3,000万円で売却したが、購入額が分からない場合です。
この不動産を売却すると、558万4,013円の税金がかかる計算になります。
そこに仲介手数料も合わせた金額は、664万13円です。
購入額が分からないと、多くの税金が課されてしまうことがお分かりいただけたでしょうか？
不動産売却にともなう税金への不安をなくそう
本記事では、不動産売却にともなう税金の種類や節税の方法、具体的に例を挙げてどれくらいの税金がかかるのかのシミュレーションを紹介しました。
不動産売却には複数の税金がかかりますが、特別控除や軽減税率が適用される方はぜひ節税制度を利用してみてください。
大きなお金が動きますので、ご自身だけでは税金のことが不安という方はプロフェッショナルに任せるという手段もあります。
西宮市で不動産売却をお考えの方は西宮テラスにご相談ください
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