LINEで家を売る理想のタイミングとは？具体的な時期や理由を4つの視点から解説します
不動産を売却する際、高く売りたいと考える方がほとんどでしょう。
所有している不動産を高く売るため、以下4つの視点から要点を押さえる必要があります。
・不動産市場
・季節や築年数
・税金
・金利
当記事では、上記の視点から得られる要点を売却のタイミングで活用できるよう、直近の情報などを根拠にして具体的に解説します。
不動産市場の状況と需要予測
不動産市場の状況を把握することや需要を予測することで得られる情報は、不動産を売却する際に1つの指標となります。
この指標からどのようにして満足のいく不動産売却に繋げるのか、「最近の不動産市場の動向」「需要予測」「相場の調べ方」以上3つの観点から解説します。
最近の不動産市場の動向
新型コロナウイルス感染症の影響が緩くなりつつある現在、「不動産バブル」と呼ばれるレベルまで上昇していて、右肩上がりの状況はしばらく続いていくと考えられています。
マンションと戸建ての両方ともに在庫が少なくなっていることに対して、不動産の購買意欲が高い層が多く、需要が高まっている状態なので、所有している物件の付加価値も高くなることが期待できます。
現在は、相場の推移が上昇しているため、売却時期をしっかりと考えることができます。
ただ、これから先、どのタイミングで相場の下落が始まるか誰にも予測ができず、もし仮に相場が下がり始めてしまった場合、売却に時間をかければかけるほど所有している物件の価値も下がってしまいます。
このことから、相場の状況によっては売却を急ぐべきケースもあると言えます。
不動産市場相場の調べ方
不動産の売却を進めるために、売り出し価格を設定する必要があります。
適切な価格設定を行うためにも、現在の不動産市場の相場を把握することが重要です。
相場を調べるための定番の方法を2つ紹介します。
1.土地総合情報システム や レインズ・マーケット・インフォメーション といったネットで調べる方法
2.一括査定から価格を調べる方法
土地総合情報システムやレインズを活用した方法は、各プラットフォームで成約価格の情報を調べられることから、時間をかけずに相場を確認できます。
一括査定は不動産会社が、実勢価格や相続税路線価、地価公示価格といった情報を基に価格を出す方法です。
価格査定は不動産会社に申し込むという手続きを踏む必要があり、時間がかかりますが、土地や物件に関する専門家から価格を提示されるので、プロの知識を活用した効率のよい方法と言えます。
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季節や築年数から見た売却タイミング
物件を高値で売却するため、「季節」「築年数」という2つのタイミングが不動産相場にどういった影響をもたらすのか認識を深めることが大事です。
それぞれのタイミングにおける、メリットや留意すべきことをピックアップして解説します。
季節による不動産市場の変動
2月〜3月の新年度手前が、不動産を高く売却しやすい時期として挙げられます。
自身や子どもの進学先、仕事場の移動といった環境の変化に伴って、家を移る人が多く見られます。
そのため、2月〜3月に住み替え需要のピークが訪れ、秋までにかけて徐々に需要は減っていきます。
不動産の売却は3ヶ月ほどの期間を目安に活動することが一般的であるため、12月あたりから少しずつ売却に向けた行動を始めることが適当でしょう。
築年数が売却価格に与える影響
不動産の価値を付ける1つの指標として「築年数」が挙げられます。
築年数が増えるほど価値が下がっていきます。
価値が減少していくスピードは戸建て住宅とマンションのそれぞれで異なります。
戸建て住宅の価値は、築15年まで急激に下落し、15年～20年までの間で価値がほぼ0になってしまいます。
マンションは、1年毎に緩やかなペースで価格が減少していきます。
上記の相場から、戸建ては築15年になる前に、マンションはできるだけ早くに売却することがよいでしょう。
税金や軽減税率に関する情報
不動産を売却すると、ほとんどの場合で利益が発生するため、税金が課されます。
「税率」「軽減税率制度」の2つの観点から解説します。
不動産売却に伴う税金の概要
不動産の売却時に利益が発生した場合、「譲渡所得＝売却時の利益」に課される税金を収める必要があります。
物件を所有していた期間に応じて変わる譲渡所得税の税率は、必ず押さえておきましょう。
譲渡所得の税率はどの期間で変わるのか、以下の表にまとめます。
出典 : 国税庁HP
軽減税率制度の活用
前述の表で示していますが、物件の所有期間が10年を超えると、マイホーム軽減税率が適用されます。
所有期間が5年以下の物件を売却すると、5年超過～10年以下の物件と比較して、税金が約
2倍になるので、税金を考慮すると5年を超えたタイミングで売却をした方がお得になります。
急ぐべき事情がない場合は、軽減税率制度を利用するとよいでしょう。
住宅ローンの金利推移で考えてみる
住宅ローンの金利によって、総返済額が大幅に変わるため、購入者目線に立って売却タイミングを考えることも大切です。
不動産売却において金利がもたらす影響と購入需要との関係性を、それぞれピックアップして解説します。
低金利時の売却がベスト
ローンの基礎知識として、金利が高いほど利息も高くつくため、ローンが組みにくいです。
一方で、金利が低い場合は、低金利に比例して利息が少なくなるので、総返済額も少なくなります。
高金利よりも低金利のタイミングで購入する方が出費を抑えられるので、購買意欲が向上し、需要も高まります。
需要が高いタイミングこそ、売主にとって都合のよい条件で素早く売却しやすいといったメリットが見込めるため、低金利時に不動産を売却することはベストと言えます。
金利状況と購入需要の関係性
2023年現在、日本では依然として低金利の状態が続いているので、「金利が低い ＝ スピーディーに売却しやすい」という観点で考えればベストな時期と言えます。
しかし、金利が低くなるということは景気が悪い時でもあるため、不動産の価格相場が急激に下落する可能性が高いです。
低金利の状態はこれからも続くと考えられているので、高い価値を付けて売却したい場合は、季節や築年数といった別の要素でタイミングを考えることがよいでしょう。
リスクとメリットを考慮した売却タイミングの選び方
不動産売却において、どんな場合であっても得するということは約束されておらず、むしろ損する場合もあります。
不動産売却を少しでも成功に近づけるため、事例などを踏まえた想定や理由などを用いて解説します。
売却を遅らせるべきケース
先述の通り、売却を遅らせることによりメリットを受けられるケースもあります。
売却を遅らせるべきケースを2つ紹介します。
< 物件を購入してから5年経っていない場合 >
税金に関する項目で一度取り上げていますが、物件を購入してから5年を超えている場合と比較して、物件を購入してから5年以下の場合、約2倍の税金を支払わなければいけません。
税制面での優遇措置が、物件の所有期間によって受けられない場合は、売却するタイミングを再考してみるといいかもしれません。
< 住宅ローン金利が高い時 >
不動産価格の相場が上昇している時は、同時に金利が高くなっている時でもあります。
不動産の価格が高くなっているのにも関わらず、金利が高いと、購入希望者の手が出しづらくなり、需要は軒並み低下していきます。
そのため、高金利時は急いで売却するよりも、金利が低下しつつ購入需要が高まる兆しが見えたタイミングで、売却の検討を進めることがベターな方法と言えます。
売却を進める際のポイント
金利や相場を予見することは誰にもできないので、売却を急ぐこと、遅らせることのどちらにもリスクがあります。
ただ、各個人の状況によっては「近いうちに引っ越す」「ローンの返済が難しくなった」といった事情から、早くに手放さなければいけないケースもあります。
売却を急ぐ際に、留意すべきポイントを2つ解説します。
< 不動産会社選びに注力すること >
不動産の売却を行う際、適切なタイミングを見極められたとしても、依頼する不動産会社の選択を間違えてしまうと、売却までに多くの時間を使ってしまうことや市場相場に対して適切でない価格を設定してしまうといった失敗に繋がってしまいます。
対策として、一括査定を依頼することが挙げられます。
複数の不動産会社の対応や査定結果などを比較でき、会社選びのミスを回避できるでしょう。
< 不動産売却の意思決定をしたら、素早く行動すること >
不動産は所有してから年月が経つにつれて、価値が減少していくので、売却のタイミングや依頼する不動産会社の目星が付いたら、素早く売却活動を進めましょう。
季節や税金の観点から売却を遅らせたとしても、売却予定のタイミングまでに必要な書類の準備や手続きを済ませることで、スムーズに売却活動を進められるでしょう。
2023年はベストタイミングである
不動産売却のタイミングを見極めるための具体的な基準やリスクを回避するために注視すべきポイントを紹介、解説しました。
2023年現在、利上げに伴う需要と供給の観点から不動産の価値が高くつく年になると予想されます。
ただ、これ以上の金利の上昇が見込まれる場合、供給量が需要よりも多くなると考えられるため、特別な事情がない限りは早めの売却がよいでしょう。
私たち西宮テラスでは、不動産の売却に関するお悩みやご相談を承っております。
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