LINEで西宮市周辺で不動産の売却をしたい！不動産売却の方法や流れを基礎から解説
「子どもたちが成長して今の家が手狭になった」
「子どもが独立したのでコンパクトな家に住み替えたい」
「相続した不動産が維持できないため売却したい」
このような理由で不動産を売却したいけれど、どうしたらよいのかわからず困っていませんか？ 兵庫県西宮市の「西宮テラス」では、無料での査定や相談が可能です。
査定や不動産会社の選定、契約から引き渡しなど不動産を売買するまでには、さまざまなステップがあります。今回はまったく知識がない方にもわかりやすいように、不動産売却の基礎から解説します。
はじめての不動産売却で損をしたくない方は、本記事を参考にしてください。
兵庫県西宮市・芦屋市・宝塚市の不動産売却はお任せください。
不動産売却を成功させるためには基礎知識が必要
不動産売却を行う前に、基礎知識を学ぶことが大切です。売却を進める途中でトラブルが起きても慌てずに対処できるでしょう。
また基本的な知識を持つことで、売却のサポートを行う不動産会社の選定にも役立つほか、売却に最適なタイミングを見極めるにも有効です。基礎知識を学び、不動産売却を成功させましょう。
不動産売却の方法は4種類
不動産売却の方法は、おおまかに4種類にわけられます。ひとつずつ解説します。
1.売主と買主をつなげる不動産仲介
不動産仲介業者に、買主探しを依頼する方法を「不動産仲介」といいます。不動産会社が購入希望者を探し、売主に仲介する仕組みです。
業者のネットワークを活かして「高値でもこの不動産が欲しい」という買主を探せるため、できるだけ高く売りたい場合におすすめの方法です。
ただし、購入希望者が見つかるまでは売れません。いつ売れるのかわからず、売却期間が長くなりがちな点がデメリットです。早ければ3か月ほどで売れる可能性がありますが、半年～1年たっても売れない場合もあります。
一般的な不動産仲介では、不動産会社と「媒介契約」を結んでから、販売活動や購入者との契約に進みます。
2.物件を不動産会社が買い取る不動産買取
不動産買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。仲介する場合と比べ売却までが早いので、早急に現金が必要な場合に適しています。早ければ、2週間～1か月程度で代金決済まで済ませられます。
住み替え先が決まっている場合や、急な転勤が決まった方など売買のスピードを重視したい場合におすすめです。
築年数が古い、立地が良くないなどの理由があり、買主が現れにくい物件にも買取が向いています。
買取の場合は広告活動を行わないため、売却先を探していることが近隣の方に知られることはありません。ただし、下取り価格での売却となるため、仲介よりも低い価格となることが一般的です。
3.ローン返済でお困りの場合は任意売却
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい場合に、借入先の金融機関の同意を得て売却する方法です。住宅ローンが残っており、通常の売却金額では完済できない場合に使われます。
住宅ローンの滞納が3～6か月連続すると差し押さえとなり、債権者によって競売にかけられます。競売にかけられた不動産はオークションで売却され、価格は通常の7割程度とも言われます。
しかし任意売却を利用すれば競売を回避し、一般の市場での売却が可能です。競売とは異なり、一般的な不動産売買と同様に販売先を探す営業活動が行われるため、周囲の人に事情を知られることはないでしょう。
任意売却は、債権者である金融機関との交渉が必要であり、西宮テラスにご相談いただいた場合には税理士や弁護士などの専門家を紹介しています。
不動産ローンの返済でお悩みの際は、当社にご相談ください。
4.売却後も住み続けられるリースバック
競売に比べて有利ではあるものの、任意売却を行うと不動産を手放し、転居先を探さなくてはなりません。
しかし「リースバック」を選択すれば、売却後も現在の家に住み続けられます。物件を不動産会社に売却したうえで、新たにオーナーとなった買主と賃貸契約を結ぶ方式です。
一般的に2～3年の定期借家契約が結ばれ、毎月家賃を払いながらこれまでどおりの暮らしを続けることができます。老後の資金を確保できる、住み慣れた家から引っ越す必要がないなどのメリットがあります。
ただし定期借家契約によって期限が設けられている場合は、半永久的に住み続けられるとは限りません。契約の前にリース期間を確認し期間延長の契約を結び直すか、期限のない普通借家契約を結びましょう。
不動産売却の基本的な流れは8ステップ
不動産売却の基本的な流れは、次の8ステップとなります。
段階ごとに詳しく解説します。
1.相場を調べる
不動産会社に査定を申し込む前に、まず自分でも相場を調べることをおすすめします。
同じ地域の物件でも、土地の形や間取り、前面道路の状況によって価格が異なるため、どのくらいの価格で売れるか事前に把握しておきましょう。
事前調査の際には、国土交通大臣指定の不動産流通機構が管理しているREINS（レインズマーケットインフォーメーション）で近隣での売買価格を調べるのがおすすめです。
「いくらで売却したいか（最低価格）」と「いつまでに売却したいか」を決めておくと、取引がスムーズに進みます。
2.不動産会社に価格査定を依頼
相場価格を把握したら、不動産会社に価格査定を依頼しましょう。査定を受けると、詳細な売却予想額がわかります。
査定の種類は次の3種類があります。
簡易査定（机上査定）
簡易査定（机上査定）は、物件の所在地、築年数、面積、間取りなどのデータをもとにして算出する方法です。
不動産の実物を見ずに公示価格などのデータを基に査定しているため、あくまでも概算となります。
訪問査定
訪問査定は、簡易査定のデータに加え、不動産会社の担当者が現地調査で査定価格を算出する方法です。実際に物件の状態をチェックするため、簡易査定にくらべて精度が高くなります。
設備の状況や、周辺環境も査定に影響します。
一括査定サービス
一括査定サービスとは、複数の不動産会社に一括で査定を依頼するサービスです。
売却したい不動産の情報を入力すると、複数の不動産会社の査定を受けられます。数日から1週間程度で、不動産会社から査定結果が届きます。
複数の会社から査定結果を得られるため、査定価格や売却プランを比較できる点がメリットです。
兵庫県西宮市・芦屋市・宝塚市周辺の不動産無料査定は、西宮テラスにおまかせください。無料AI査定もご利用いただけます。
3.媒介契約の締結
媒介契約とは、仲介業務を依頼する際に売主と不動産会社の間で結ぶ契約です。
媒介契約には次の3種類があります。
一般媒介契約
同時に複数の業者に依頼できる媒介契約です。自己発見取引が認められているため、自身で購入相手を見つけての売買も可能です。不動産会社からの報告義務や、レインズへの登録はありません。
比較的自由度の高い契約と言えるでしょう。
専任媒介契約
1つの業者のみに依頼する媒介契約です。自分で購入者を見つける自己発見取引も認められています。販売状況の報告が2週間に1回以上入る点と、契約から7日以内にレインズに登録される点が特徴です。契約した不動産会社の営業活動によって、幅広く買主を募集できます。
専属専任媒介契約
1つの業者のみに依頼する媒介契約で、自己発見取引は認められていません。1週間に1回以上、販売状況が報告されます。レインズには契約から5日以内に登録され、不動産会社の積極的な宣伝が期待できます。毎週販売状況の報告を受けられる点も、売主にとってのメリットです。
3つのうち、どの契約にするかは売主が選べます。
4.売却（販売）活動
媒介契約に基づき、不動産会社が売却活動を始めます。購入者を探すための活動で、次のような方法があります。
・ホームページへの掲載
・ポータルサイトへの掲載
・新聞折り込みチラシ
・ポスティングチラシ
・現地案内、内覧
契約内容によって頻度は異なりますが、不動産会社から定期的に販売状況の報告があります。ただし一般媒介契約の場合、報告義務はありません。
内覧希望者がいる場合は清掃や整理整頓を行い、誠実に対応しましょう。
5.売買契約の締結
売主、買主双方が条件に合意したら、売買契約に進みます。契約の流れは次の通りです。
1.購入希望者からの申し込み
2.契約条件の調整
3.契約の事前準備
4.売買契約の手続き
売買契約の締結時に手付金の受領も行います。
6.決済・引渡し前の手続き
売買契約を締結したら、決済と引渡しに向けて準備を進めなくてはなりません。売買契約締結後の手続きは、次のように進めます。
1.既存の住宅ローンの完済
2.登記関係の手続き
3.農地法の転用など公的な手続き
4.境界の明示や測量など個人間の手続き
登記関係などさまざまな手続きがありますので、抜け漏れがないか不動産会社にも確認してもらいましょう。
7.不動産の決済・引渡し
不動産の決済と引渡しは、次の流れで進めます。
1.登記申請の手続き
2.残代金受領・固定資産税の清算
3.売却不動産の引渡し
登記申請手続きは、司法書士が代行します。残代金や固定資産税の清算は、司法書士の指示に基づいて行ってください。
鍵や各種書類の引継ぎが終了したら「引渡完了確認書」が交付されます。引渡完了確認証への署名と押印を行い、売却完了となります。
8.確定申告
不動産売却の翌年に、確定申告を行う必要があります。
不動産売却で利益を得た場合は、不動産の譲渡所得として計上し、住民税と所得税を納めなくてはなりません。売却益がある場合、確定申告は義務となりますので忘れずに行いましょう。
確定申告を行うと「居住用財産の3,000万円特別控除」の特例も受けられます。これは売却益のうち3,000万円までが非課税となる制度です。
10年以上住んでいたマイホームを売却した場合は「10年超所有の軽減税率」の特例も受けられます。長期譲渡所得の税額よりも低い税率で計算する「軽減税率」の適用が可能です。居住用財産の3,000万円特別控除の特例と併用できます。
また不動産の売却で損失があった場合は、マイホームであるなどの条件を満たしていれば、損益通算や繰越控除の特例を受けられます。ただし確定申告を行わないと特例を受けられないため、注意してください。
こうした取引が終了した後も、相談に乗ってくれる不動産会社をパートナーに選んでおくと安心でしょう。
不動産売却の事前準備
不動産売却を行う際には、事前準備が大切です。売却を成功させるために、念入りに準備を行いましょう。
売却する不動産を清掃
売却を成功させるためには、不動産の清掃が重要です。訪問査定の前に、水回りの汚れなどをきれいにしましょう。水回りの汚れは、住宅全体の劣化判断に影響するためです。
汚れが目立つ部分がある場合は、先にハウスクリーニングを検討する場合もあります。ただし損傷箇所は、隠さずにそのまま見てもらいましょう。
販売活動中には、購入希望者による内覧が行われます。内覧時にも部屋の整理整頓を心がけましょう。昼に内覧を行い、明るい室内を見てもらうことも重要です。薄暗い雰囲気だと、購入意欲が下がる可能性があるためです。
西宮テラスでは不動産を売却しやすくするために、次のような付加価値の付け方も提案しています。
・リフォーム
・リノベーション
・ホームステージング
・3Dイメージ
・ホームインスペクション（住宅診断）
・空き家解体
どの方法が最適か検討し、不動産を売却できるようにサポートいたします。
不動産売却に必要な書類を用意する
不動産売却の際には、必要な書類を準備しておきましょう。査定の段階では必須ではありませんが、用意しておくとスムーズに進みます。
不動産売却に必要な書類は、次の7点です。
・登記済権利証（登記識別情報）
・測量図または境界線確認書
・固定資産税納税通知書
・建築確認済証
・間取り図
・維持管理費用書類
・管理規約書類
信頼できる不動産会社を選ぶ
はじめて不動産売却を行う際には、不安がつきものです。不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要になります。
訪問査定を依頼したなかから、コミュニケーションがしっかりと取れる不動産会社を選ぶのがおすすめです。査定価格や売出し価格の根拠をしっかりと説明してくれる会社であれば、信頼性が高いでしょう。
不動産売却には6か月程度かかるため、相性がいい会社を選ぶとやり取りや相談がしやすくなります。
西宮テラスでは、難しい契約や用語をわかりやすい言葉で説明するなど、お客様に寄り添うことを心がけています。ご不明な点がございましたら、何度でもご相談ください。
不動産売却にかかる費用や税金
不動産売却時には不動産会社に払う仲介手数料や、各種手続きに税金がかかります。費用の種類と必要な額は次の通りです。
西宮市の物件を売却するタイミングは？
本記事を読んでいる方のなかには、兵庫県西宮市周辺の不動産を売却したいけれど、本当に売れるか心配という方もいらっしゃるでしょう。
西宮市は近年、関西地域版の「住みたい街（自治体）ランキング」で連続1位を獲得しています。また「住みたい街（駅）ランキング」では、西宮北口駅が1位を獲得しました。※
西宮市周辺の不動産はファミリー層に人気が高いため、現在は売れやすいでしょう。西宮市周辺の不動産を売却したい方にとっては良いタイミングであるため、検討してみてはいかがでしょうか。
出典：いい部屋ネット「住みたい街ランキング ２０２２＜関西版＞」発表
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